Imposta Sostitutiva Mutuo Prima e Seconda Casa 2024

I mutui per l'acquisto della prima o della seconda casa rientrano nella fattispecie del credito fondiario e, in quanto operazioni di finanziamento a medio lungo termine (durata superiore a 18 mesi) sono assoggettati all'imposta sostitutiva prevista dal DPR 601/1973. In questa guida analizziamo tutte le casistiche e indichiamo le aliquote da applicare a seconda delle finalità per cui viene concesso il mutuo.

Che cos'è l'aliquota sostitutiva di mutui

L'aliquota sostitutiva sul mutuo è una tassa che viene pagata in percentuale e applicata in sostituzione di altre imposte.

Per quanto riguarda i mutui di durata superiore a 18 mesi stipulati con una banca, questi rientrano tra le operazioni di finanziamento a medio e lungo termine che possono godere di un trattamento fiscale agevolato.

Come previsto dall'articolo 15 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 601 del 29/09/1973, e successive modifiche, i mutui sono infatti esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative.

Il testo aggiornato del DPR 601/1973 è consultabile sul sito https://def.finanze.it Quindi i mutui di durata maggiore di 18 mesi che vengono concessi dalle banche sono soggetti all'aliquota sostitutiva. Questo significa che viene pagata un'aliquota in percentuale sulla somma erogata al posto delle imposte ordinarie di registro, ipotecarie e di bollo che sarebbero invece dovute nel caso in cui il mutuo fosse erogato da un privato.

Quando si paga?

Come indicato negli articoli 17 e 18 del DPR 601/1973 solo i contratti di mutuo di durata superiore a 18 mesi stipulati con una banca sono assoggettati all'imposta sostitutiva sui finanziamenti. L'imposta sostitutiva viene applicata indipendentemente dal fatto che il mutuo bancario sia assistito da garanzie ipotecarie e l'aliquota varia a seconda della finalità per cui viene concesso il mutuo (vedi paragrafo successivo).

Nel caso invece in cui il mutuo sia stato erogato da un'impresa non bancaria (è il caso ad esempio dei mutui erogati da società finanziarie autorizzate), si applicano le imposte ordinarie, che sono le seguenti:

• 168 euro di imposta di registro fissa
• 0,5% imposta sulle garanzie rilasciate da soggetto diverso dal debitore
• 2% imposta iscrizione ipotecaria
• 0,5% imposta cancellazione ipoteche concesse
• imposta di bollo sul contratto del mutuo pari a 14,62 euro per ogni foglio
• imposta di bollo sulle ricevute di pagamento delle rate (1,81 euro)
• imposta di bollo sulle cambiali rilasciate (12 per mille)

Aliquota e base imponibile dell'imposta sostitutiva 2024

Come abbiamo detto in precedenza l'aliquota dell'imposta sostitutiva sul mutuo fondiario varia (0,25% o 2% dell'ammontare complessivo del finanziamento) a seconda della finalità del finanziamento e del fatto che l'abitazione sia prima casa o meno. Vediamo quali sono i valori attualmente in vigore.

Imposta sostitutiva mutuo prima casa

Nel caso in cui venga richiesto il mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile, e sue pertinenze, adibito o da adibire a prima casa (dove si trasferirà quindi la residenza), l'aliquota è pari allo 0,25%.
Esempio se richiedo un mutuo di 100.000 euro per l'acquisto della prima casa, viene applicata un'aliquota dello 0,25%, quindi dovrò pagare 2.500 euro (100.000 x 0.0025 = 2.500).

Imposta sostitutiva mutuo seconda casa

Nel caso in cui venga richiesto il mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un'abitazione che non ha i requisiti della "prima casa", l'aliquota è del 2%.

Imposta sostitutiva mutuo immobili non abitazioni

Nel caso di mutuo concesso a persone fisiche (che non utilizzano il finanziamento all'interno della loro eventuale attività imprenditoriale) per finanziare l'acquisto o la costruzione di immobili diversi dalle abitazione, come ad esempio negozio, ufficio dell'azienda, magazzino, capannone, terreno, l'aliquota è pari allo 0,25%.

Imposta sostitutiva altri mutui

Nel caso di mutui richiesti per altre finalità rispetto a quelle descritte sopra, ad esempio per liquidità personale o imprenditoriale, l'aliquota è dello 0,25%.

Imposta sostitutiva mutuo cointestato

In caso di mutuo cointestato, e quindi di acquisto in comproprietà della prima casa, per poter usufruire dell'aliquota allo 0,25% è necessario che entrambi i cointestatari trasferiscano la loro residenza nell'abitazione in quanto se una delle due quote non presenta i requisiti della "prima abitazione", quella parte del finanziamento verrà assoggettata all'aliquota del 2%.

Opzione espressa della banca

A partire dal 24 dicembre 2013, per poter fruire dell'aliquota sostitutiva al posto di quella ordinaria, è necessario che la banca esprima una specifica opzione nel contratto di mutuo.

In precedenza, fino al 23 dicembre 2013 non era richiesto che la banca indicasse questa opzione e l'utilizzo dell'imposta sostitutiva avveniva in automatico. Ma l'articolo 12 comma 4 del Decreto Legge n.145 del 23 dicembre 2013 ha introdotto questa novità, modificando l'articolo 17 comma 1 del DPR n.601 del 29 settembre 1973.

Occorre quindi verificare sempre che nel contratto di mutuo sia specificata l'applicazione dell'aliquota sostitutiva, che è più vantaggiosa delle aliquote ordinarie.

Perdita del requisito di prima casa

Nel caso in cui sia stato sottoscritto un contratto di mutuo per l'acquisto della prima casa, soggetto quindi all'aliquota dello 0,25%, ma nel corso della durata del mutuo venga perso il requisito di "prima casa", questo comporta la perdita dell'agevolazione e l'applicazione dell'imposta sostitutiva del 2% sul mutuo. Bisognerà quindi pagare la differenza (2% - 0,25%) e le eventuali sanzioni e interessi legali.

Estinzione anticipata

Nel caso in cui il mutuo venga estinto anticipatamente, non si perdono le agevolazioni fiscali, come indicato dall'Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 6 del 14 giugno 2007.

Detrazione Fiscale dal 730

L'aliquota sostitutiva sul mutuo è detraibile o deducibile dalla dichiarazione dei redditi?

L'imposta sostitutiva sul capitale prestato può essere detratta dall'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) all'aliquota del 19% ma solamente nel caso in cui:

• il mutuo bancario sia stato stipulato per l'acquisto della prima casa
• il mutuo deve essere garantito da un'ipoteca su immobili (l'immobile ipotecano non deve essere necessariamente quello acquistato tramite il mutuo)

Per la dichiarazione dei redditi effettuata nel 2017 e relativa all'anno 2016, la detrazione del 19% si applica su un importo massimo di 4.000 euro.

Per maggiori dettagli rimandiamo alla sezione "Detrazioni Fiscali Mutuo", ricordando che le informazioni contenute in questa guida hanno carattere puramente informativo e non possono sostituire la consulenza di un commercialista o di fiscalista.