Mutuo Fondiario

Cos'è e cosa significa

Definizione: il mutuo fondiario è una particolare tipologia di mutuo immobiliare che presenta delle caratteristiche ben definite in termini di durata (che deve essere superiore a 18 mesi) e loan-to-value (il rapporto tra somma mutuata e valore dell'immobile non deve essere maggiore dell'80%). Inoltre prevede come garanzia l'ipoteca immobiliare di primo grado.

Perché un mutuo venga classificato come fondiario, devono quindi essere rispettati questi tre requisiti:

• durata superiore a 18 mesi (rientra infatti tra i finanziamenti a medio-lungo termine)
• ipoteca di primo grado su beni immobili come garanzia
• presenza di un determinato rapporto percentuale tra valore dell'immobile ipotecato e importo ottenuto tramite il mutuo. Questo rapporto prede il nome di loan-to-value e viene stabilito dal CICR e dalla Banca d'Italia (ad oggi, nel 2024, è 80%)

Volendo fornire una definizione potremmo quindi dire che il mutuo fondiario è un finanziamento a medio o lungo termine (superiore a 18 mesi) che viene concesso da una banca, che è garantito da un'ipoteca immobiliare di primo grado, e in cui l'importo erogato non può eccedere l'80% del valore dei beni ipotecati.

Limite di finanziabilità (TUB e Delibera CICR)

La definizione di mutuo fondiario e la sua disciplina normativa è contenuta nel TUB, o Testo Unico Bancario (Decreto Legislativo n. 385 del 1° settembre 1993 - testo unico in materia bancaria e creditizia) negli articoli dal 38 al 41.

In particolare l'articolo 38 del TUB contiene la nozione di credito fondiario, che viene definito come il credito che ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. Al secondo comma viene specificato che il rapporto percentuale tra l'ammontare massimo del mutuo fondiario e il valore dei beni ipotecati deve essere inferiore al limite fissato per legge. Questo limite è stato definito tramite la delibera del CICR (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio) del 22/04/1995 ed è pari all'80%.

Questo significa che attualmente, nel 2024, il limite massimo di finanziabilità tramite un mutuo fondiario è dell'80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sui beni medesimi.

La legge prevede però anche la possibilità di erogare mutui fondiari fino al 100 per cento del valore dell'immobile ipotecato, ma in questo caso sono necessarie delle garanzie integrative, come ad esempio una fideiussione assicurativa o bancaria o il pegno su titoli.

Consolidamento ipoteca e revocatoria fallimentare

Caratteristica del mutuo fondiario è infatti la "consolidazione dell'ipoteca", che avviene dopo 10 giorni dalla sua iscrizione.

Come indicato nell'articolo 39 comma 4 del TUB "le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento" e la revocatoria fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari.

I mutui fondiari possono fruire quindi di alcune deroghe rispetto al diritto comune.

È un mutuo di scopo?

Il mutuo fondiario è classificabile come mutuo di scopo?

Secondo la Corte di Cassazione (sentenza n.317 del 11 gennaio 2001, sentenza n.9511 del 20 aprile 2007, Sentenza n.4792 del 26 marzo 2012) il mutuo fondiario non è mutuo di scopo poiché nessuna delle norme da cui è regolato impone una specifica destinazione del finanziamento concesso, né vincola il mutuatario al conseguimento di una determinata finalità e l'istituto mutuante (la banca) al controllo dell'utilizzazione della somma erogata, ma si qualifica nella specificità in funzione della possibilità di prestazione, da parte del mutuatario che sia proprietario di immobili rustici o urbani, di garanzia ipotecaria.

Mutuo fondiario nullo

Riportiamo di seguito alcune sentenze dei Tribunali o della Corte di Cassazione in merito alla nullità del contratto di mutuo fondiario.

Sentenza Tribunale Trapani del 4 marzo 2014
In questo caso il mutuo fondiario è stato ritenuto nullo ("invalido per carenza di causa") in quanto finalizzato ad estinguere delle pregresse situazioni debitorie, in particolare per ripianare l'esposizione debitoria di una società correntista della banca.
https://www.altalex.com/

Corte di Cassazione, Sentenza n. 26672 del 28 novembre 2013
L'erogazione di un mutuo fondiario che superi la soglia di finanziabilità non comporta che sia nullo. Viene infatti espresso questo principio di diritto "se il finanziamento della banca per il mutuo fondiario supera la soglia dell'80 per cento del valore dell'immobile ipotecato, non c'è nullità del contratto, ma solo una generica violazione di regole di buona condotta".
https://www.dirittobancario.it/

Ipoteca di secondo grado

Come previsto dall'articolo 2 della Delibera CICR del 1995, "in presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie su un immobile, ai fini della determinazione dell'ammontare massimo di un finanziamento di credito fondiario, al relativo importo va aggiunto il capitale residue del finanziamento pregresso".

Questo significa che l'ipoteca può essere di grado superiore al primo (esempio ipoteca di secondo grado) solo se l'importo erogato dal mutuo fondiario, sommato al capitale residuo (ancora da rimborsare) dei mutui garantiti da ipoteche precedenti risulti comunque inferiore all'80% del valore del bene.

Titolo esecutivo

Il mutuo fondiario è un titolo esecutivo? Secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 17194 del 27 agosto 2015) "al fine di verificare se un contratto di mutuo possa essere utilizzato quale titolo esecutivo, ai sensi dell'art. 474 del Codice di procedure civile, occorre verificare, attraverso l'interpretazione di esso integrata con quanto previsto nell'atto di erogazione e quietanza o di quietanza a saldo ove esistente, se esso contenga pattuizioni volte a trasmettere con immediatezza la disponibilità giuridica della somma mutuata, e che entrambi gli atti, di mutuo e di erogazione, rispettino i requisiti di forma imposti dalla legge".

L'articolo 41 del TUB contiene invece le norme che regolamentano il procedimento esecutivo dei espropriazione relativo ai crediti fondiari.

Differenza mutuo fondiario e ipotecario

Si parla di mutuo ipotecario quando il finanziamento erogato è garantito con l'iscrizione di un'ipoteca su beni immobili. Non è però detto che un mutuo ipotecario sia anche "fondiario", in quanto potrebbe non rispettare i requisiti previsti dal TUB.

Il mutuo fondiario, visto che prevede la presenza di un'ipoteca immobiliare di primo grado rientra invece sempre tra i "mutui ipotecari".