Mutui al 100%

Spesso si sente parlare della possibilità di ottenere mutui al 100%. Ma cosa significa? Facciamo chiarezza in merito a questa tipologia di mutuo.

Cosa sono i mutui al 100x100?

Definizione: i mutui al 100% sono una particolare tipologia di mutuo per l'acquisto della prima casa o di un immobile, in cui il finanziamento concesso dalla banca (o dall'intermediario finanziario autorizzato) copre al 100% il prezzo della casa o dell'immobile da acquistare.

In questo modo il mutuatario (cioè chi ottiene il mutuo) riesce a farsi finanziare al cento per cento il valore complessivo dell'immobile. In estrema sintesi il mutuo al 100 per cento è un finanziamento a medio-lungo termine di importo pari al valore dell'immobile da acquistare.

Come funziona? Per fare un esempio si ha un mutuo al 100% quando il valore dell'immobile da comprare è 200.000 euro e si ottiene un mutuo per 200.000 euro, pari cioè al 100 percento del costo complessivo.

Le banche per poter concedere un mutuo al 100 per cento del valore dell'immobile ipotecato sono obbligate per legge a richiedere una polizza fideiussoria. La normativa italiana prevede infatti che nel caso in cui i finanziamenti abbiano un loan to value superiore all'80% è necessario presentare garanzie eccessive per coprire la percentuale eccedente la soglia limite dell'80%.

Leggi e normativa

Il Decreto Legislativo n.385 dell'1 settembre 1993 (Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia - TUB) all'articolo 38 riguardante il credito fondiario prevede che, in conformità alle deliberazioni del CICR, per i finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado sugli immobili, l'importo massimo che le banche possono concedere deve essere individuato in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi.

E, come stabilito dalla Delibera del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (CICR) del 22 aprile 1995, "l'ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale può essere elevata fino al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d'Italia".

Mutuo con Loan To Value 100%

In gergo finanziario si parla di mutui che hanno un loan to value (LTV) pari al 100%.

Il loan to value indica il rapporto tra la somma di denaro concessa dalla banca (o dall'intermediario finanziario che concede il mutuo) e il valore dell'immobile che si intende acquistare con la somma ottenuta con il mutuo.

La formula per il calcolo del loan to value consiste nel rapporto tra importo concesso con il mutuo e valore dell'immobile che viene ipotecato come garanzia di rimborso del finanziamento.

Quindi se un cliente chiede alla banca un mutuo di 150.000 euro per l'acquisto della prima casa, che ha un valore di 150.000 euro, abbiamo un LTV pari a 1, cioè 100%.

Nel caso in cui invece venisse richiesto un mutuo di 150.000 euro per acquistare un'abitazione del valore di 200.000 euro, avremmo un LTV = 150.000/200.000 = 0,75 = 75%.

Il loan to value è un indicatore che viene utilizzato dalle banche per valutare il rischio connesso al finanziamento.

Vantaggi e Svantaggi

Tra i pro c'è la possibilità di farsi finanziare al cento per cento il valore dell'immobile da acquistare, senza dover quindi versare alcuna somma come anticipo. Le uniche spese da sostenere per il mutuatario sono quindi le spese notarili per l'atto di mutuo e di compravendita dell'immobile.

Tra i contro c'è il fatto che si tratta di una forma di finanziamento a cui non è semplice accedere perché non sono molte le banche che lo propongono, per via dei maggiori rischi.

Sono inoltre richieste maggiori garanzie, in particolare le banche richiedono la sottoscrizione di una polizza assicurativa fideiussoria per coprire il 20% del finanziamento che eccede il limite dell'80% di LTV fissato dalla legge italiana. Queste polizze hanno un costo elevato. Solitamente queste polizze non comportano per il mutuatario il pagamento del premio, ma il loro costo viene compensato da tassi di interessi e spread maggiori. In questo modo la banca, avendo un rischio maggiore ed essendo obbligata alla sottoscrizione dell'assicurazione, si tutela con rendimenti più elevati. I costi per il richiedente sono quindi maggiori.

Banche che erogano mutui al 100 per cento 2024

Esistono ancora banche che fanno mutui al 100%? Non sono molte le banche che, ad oggi, concedono questa tipologia di finanziamento. Di seguito segnaliamo quali banche nel 2024 erogano ai loro clienti mutui al 100x100 per finanziare l'acquisto della prima casa o della seconda casa. Riportiamo le caratteristiche sintetiche e il link al sito della banca dove è possibile leggere tutti i dettagli ed eventualmente richiedere un preventivo.

Banca Intesa SanPaolo - Mutuo Giovani

Mutuo a tasso fisso o variabile per l'acquisto della prima casa riservato ai giovani di età compresa tra 18 e 35 anni. Ha una durata che varia da 10 a 40 anni per il tasso fisso e da 10 a 30 anni per il tasso variabile. L'importo finanziabile arriva fino al 100% dell'immobile da acquistare come priam casa.
https://www.intesasanpaolo.com/it/persone-e-famiglie/prodotti/mutui/mutuo-giovani.html

- BPER Banca Mutuo Prima Casa Under 36

BPER (Banca Popolare Emilia Romagna concede un mutuo fino al 100% ai giovani fino a 36 anni di età che vogliono finanziare l'acquisto della loro prima casa. L'imporot massimo finanziabile è di 250.000 euro, il tasso di interesse può essere fisso o variabile e la durata va da 5 a 30 anni. La finalità deve essere l'acquisto della prima casa.
https://www.bper.it/privati/mutui/mutuo-100-prima-casa

- Banca Unicredit - Mutuo Fondo garanzia prima casa

Mutuo che permette di finanziare fino al 100% del valore dell'immobile da acquistare attivando il "Fondo di Garanzia per i Mutui Prima Casa" nel caso in cui l'importo richiesto non ecceda i 250.000 euro. È riservato a chi ha meno di 36 anni. Il tasso di interesse è variabile e la durata va da 15 a 30 anni.
https://www.unicredit.it/it/privati/mutui/tutti-i-mutui/per-la-casa/fondo-garanzia-prima-casa.html

- Credit Agricole Mutuo Giovani

Crédit Agricole offre una particolare offerta ai giovani al di sotto dei 36 anni. Consente di richiedere un mutuo fino al 100% del valore dell'immobile con il Fondo Prima Casa. Vengono inoltre fornite altre agevolazioni fiscali: non si pagano l'imposta sostitutiva, le imposte di registro, ipotecarie e catastali, e viene offerto anche un credito di imposta pari all'iva versata la casa viene acquistata da un'impresa costruttrice.
https://www.credit-agricole.it/prodotti/privati/mutui/mutuo-giovani-credit-agricole

- Banco BPM MutuoYou Giovani Tasso Variabile

Il gruppo bancario Banco BPM offre ai giovani under 36 la possibilià di ottenere un mutuo a tasso variabile finanziando fino al 100% del valore dell'immobile a condizioni agevolate su tasse e spese accessorie. Propone inoltre una clausola green: se migliori l'efficienza energetica della casa, puoi ottenere uno sconto sul tasso di interesse.
https://www.bancobpm.it/privati/mutui/mutui-casa/mutuoyou-giovani-tasso-variabile/

Negli anni passati anche altre banche, come ad esempio Credem, BNL, ING Direct (mutuo Arancio), offrivano mutui al 100 per cento del valore dell'immobile alle giovani coppie che volevano finanziare l'acquisto della prima casa, ma al momento non sembrano offrili più. Siccome le offerte variano spesso, anche a seconda della situazione economica, si consiglia di provare a contattare i singoli istituti di credito per chiedere informazioni in merito a questa particolare tipologia di mutuo.