Detrazioni Fiscali Mutuo Acquisto Prima Casa 2024
Quando si stipula un mutuo per l'acquisto della prima casa esistono delle agevolazioni fiscali? È possibile detrarre o dedurre qualcosa dalla dichiarazione dei redditi?
In questa guida riepiloghiamo tutte le agevolazioni e detrazioni fiscali attualmente in vigore inerenti i mutui sulla prima casa.
Precisiamo fin da subito che le detrazioni fiscali sono differenti a seconda che della finalità per cui è stato richiesto il finanziamento (acquisto, costruzione o ristrutturazione) e che le agevolazioni fanno riferimento solamente alla prima casa.
Agevolazioni Mutui Acquisto Prima Casa
Detrazione IRPEF 19%
È possibile detrarre dall'IRPEF il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati all'istituto di credito che ha emesso il mutuo.
Esiste tuttavia un tetto massimo all'importo su cui calcolare la detrazione fiscale. Nel 2024 l'importo massimo su cui calcolare la detrazione è di 4.000 euro.
Quindi per fare un esempio se il signor Mario Bianchi sottoscrive un mutuo con una banca per l'acquisto della prima abitazione e in un anno paga 5.000 euro di interessi, la detrazione fiscale del 19% non viene calcolata su 5.000 euro, ma su 4.000 euro, che è il tetto massimo a cui applicare l'aliquota. La riduzione di imposta di cui potrà godere sarà quindi di 760 euro (il 19% di 4.000 euro).
Nel caso invece in cui gli interessi pagati in un anno fossero ad esempio pari a 3.000 euro, la detrazione sarebbe il 19% di 3.000 euro, cioè 570 euro.
Detrazione Interessi Mutuo
Gli interessi detraibili dall'Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) sono esclusivamente quelli riferibili al costo di acquisto dell'immobile da adibire a prima abitazione, che è dato dalla somma tra prezzo di acquisto, spese notarili e altri oneri accessori.
Quindi, nel caso in cui l'importo ottenuto con il mutuo ecceda il valore di acquisto della casa, bisogna effettuare un calcolo per determinare su quale parte di interessi applicare la detrazione fiscale.
Per il calcolo bisogna utilizzare questa formula:
[ (costo acquisto dell'immobile + oneri accessori) x interessi passivi pagati ] / capitale erogato a titolo di mutuo
Quindi ad esempio se il capitale erogato con il mutuo è pari a 100.000 euro, ma il costo di acquisto della prima casa è di 90.000 euro (quindi il 90% dell'importo del mutuo), allora se nell'arco di un anno sono stati pagati ad esempio 3.000 euro di interessi, la detrazione va calcolata solamente sul 90% di 3.000 euro, cioè 2.700 euro. Quindi la detrazione sarà pari al 19% di 2.700 euro, cioè 513 euro.
Oneri Accessori del Mutuo Detraibili
Gli oneri accessori che possono essere detratti sono quelli inerenti alle spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo, e cioè:
- l'intero importo delle maggiori somme pagate a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta
- la commissione che spetta agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione
- gli oneri fiscali, compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l'imposta sostitutiva sul capitale prestato
- la provvigione per scarto rateizzato
- le spese di istruttoria
- le spese notarili (sia l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo, con esclusione delle spese sostenute per il contratto di compravendita, sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente, ad esempio per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca)
- le spese per la perizia tecnica sull'immobile
- la penalità per anticipata estinzione del mutuo
Non rientra invece tra gli oneri che possono godere della detrazione fiscale il costo relativo alla polizza di assicurazione sull'immobile, anche se viene richiesta dalla banca per la concessione del mutuo.
Requisiti
Per poter godere della detrazione fiscale degli interessi nella percentuale del 19% su un importo massimo di 4.000 euro, è necessario che siano verificati questi requisiti:
- Chi contrae il mutuo (cioè il mutuatario) deve essere l'acquirente dell'immobile. In altre parole è necessario essere intestatari del mutuo e proprietari dell'abitazione
- L'immobile deve essere destinato ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare entro un anno dalla data di acquisto (ricordiamo che sono considerati "familiari" il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. In caso di separazione, il coniuge separato è considerato "familiare" fino alla data della sentenza di divorzio)
- La detrazione è fruibile anche se il mutuo è acceso in un momento differente rispetto all'acquisto della prima casa: l'acquisto dell'abitazione da adibire a prima casa deve essere avvenuto nell'anno precedente o successivo alla data di stipula del contratto di mutuo
Casi particolari
Mutuo cointestato
Nel caso in cui il mutuo sia cointestato a entrambi i coniugi, la detrazione fiscale deve essere ripartita al 50% tra i due intestatari, e quindi ognuno dei due coniugi detrae solo la sua quota di interessi.
Comproprietà
Il coniuge che ha stipulato un contratto di mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale in comproprietà con l'altro coniuge (che non ha stipulato il contratto di mutuo), la detrazione si applica tutti gli interessi pagati, e non solo il 50% come nel caso di mutuo cointestato.
Nuda proprietà
Si può usufruire della detrazione fiscale anche per l'acquisto della nuda proprietà dell'immobile da adibire ad abitazione principale. La detrazione spetta anche al nudo proprietario che ha sottoscritto un mutuo per l'acquisto della piena proprietà dell'immobile, concedendone l'usufrutto al figlio.
Coniugi separati
Nel caso di coniugi comproprietari dell'abitazione, dopo la sentenza di separazione, la detrazione spetta al coniuge a cui è stata assegnata la casa familiare, che è quindi diventato proprietario esclusivo dell'immobile e si è accollato le rate rimanenti di mutuo, anche se non c'è stata alcuna modifica del contratto di mutuo stipulato con l'istituto di credito, che continua a risultare cointestato ad entrambi i coniugi.
Morte del coniuge
Il coniuge superstite può usufruire della detrazione degli interessi e oneri relativi al mutuo ipotecario contratto per l'acquisto della prima casa di cui era contitolare insieme al coniuge deceduto, a condizione che provveda a regolarizzare l'accollo del mutuo.
Estinzione del mutuo
In caso di estinzione del mutuo originario e stipula di un nuovo contratto, se il secondo mutuo è di importo superiore alla residua quota di capitale da rimborsare per il primo finanziamento (maggiorata delle spese e degli oneri correlati), la detrazione degli interessi pagati per il nuovo contratto è riconosciuta in proporzione all'importo residuo del capitale del primo mutuo stipulato.
Detrazioni Mutuo Costruzione o Ristrutturazione Prima Casa
Nel caso in cui il mutuo venga richiesto per la costruzione o la ristrutturazione della prima casa, le regole per quanto riguarda le agevolazioni fiscali sono differenti rispetto alla fattispecie dell'acquisto della prima casa. Approfondiamo meglio questo argomento in un'altra guida.
Note
Le informazioni contenute in questa guida sono state rielaborate dalla Guida dell'Agenzia delle Entrate (consultabile qui in formato pdf) e hanno puramente scopo illustrativo. Visto che le norme possono cambiare, è consigliabile rivolgersi sempre al proprio commercialista.